众所周知，福州市中心的老破旧，居住的环境真的很一般。不仅没有小区的绿化，物业管理也极差，甚至停车都是一个大问题，越来越多人逃离市中心，不仅是因为房价高，同时还因为小区环境太差的原因。

现在居住在鼓楼区市中心的人，有很大一部分是租户，还有一部分是老居民，也有多数的陪读家长。今天要介绍的小区，但凡是无学位需求的人，就肯定不会去买它。

(资料图片仅供参考)

冶山新村的优缺点

优点一、地处市中心，生活便利

小区靠近冶山春秋园，鼓屏路的地铁口，还有永辉生活超市就在附近，衣食住行的配套均在5分钟左右的路程，距离鼓楼中心的商务区也较为方便。

优点二、划片中山小，十九中

优质的教育配套是小区的最大价值，十九中学的升学率一直保持在公立校的前五，从读书的角度来看，一定是优质的一类校的配套。也是众多家长选择的一个比较不错的小学和中学。

优点三、户型小，总价低

冶山新村户型较小，主要的面积分布在50-80平米，户型虽小但是都是两房的结构，比较符合刚需对学位的需求。

缺点一、小区破旧，电线外露

小区已经 有25年的使用，每家每户都有采用防盗网，已经生锈不堪，还有小区的外立面使用时间较久，显得比较破旧，电线都是在头顶上拉着的。

缺点二、停车难度大，车位难求

住在这个小区，最方便的是电动车，每家每户都有杂物间，停车充电比较方便，但是小车的车位比较难求。

市场价格分析

冶山新村只有1栋楼，呈围合式的建筑，南北两侧的单元比较好，中间的户型结构就比较鸡肋了。总共136套房子，目前在售的房源7套，挂牌的均价大约在38000元/平米。

小区这两年的成交量比较不错，其成交的价格也是处于较高的位置，2021年5月份成交的64平米户型，低楼层的单价在36000元/平米。2022年中楼层，102平米的户型，成交单价直线下滑，30000元/平米成交。

从当下挂牌的房源上看，目前以38000元/平米的价格，购房者是比较难以接受的，我们可以通过划片中山小的其他小区来对比。毕竟现在买在鼓楼区的客户，基本上都是有学位的要求，所以不会只看同小区的价格，也会与其他小区的价格做参考和对比。

购房建议

购买冶山新村的客户群体主要是为了读中山小学的多，今年购买中山小学区房，给大家几点建议。

一、冶山新村属于老破旧，价格高于华城国际，它比较符合居家条件，而华城国际则更适合出租，所以有考虑中山小入读的家长，我个人建议首选冶山新村的小户型的房源。

二、尽量不要买顶楼，安置房的顶楼较容易出现漏水的现象，福州夏天的天气较为炎热，顶楼的温度确实非常高，除非顶层的房子是超出了你的心理预期。

三、中山小的房源量大，当下来买房，可选择的范围非常光，冶山路一线的房源都是划片中山小，可多个小区进行对比。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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